Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Перепланировка новостроек может быть необходима для удовлетворения потребностей владельцев квартир, не смотря на то, насколько современными их дома могут быть. Однако, просто спланировать и выполнить ремонт не получится. Прежде чем начать работы по перепланировке, нужно выполнить согласование проекта.
Для достижения согласия на перепланировку необходимо предоставить проект, соответствующий требованиям застройщика, управляющих организаций и муниципальных властей. Если дом не является старым зданием, то процедура оформления перепланировки будет проще, поскольку многие современные многоквартирные дома строятся с учетом возможности выполнения перепланировки. Некоторые даже сдаются с "свободной планировкой". Тем не менее, необходимо согласовать проект перепланировки в любом случае.
Перепланировку можно начинать только после получения всех разрешительных документов на работу. В зависимости от размера и сложности проекта, а также от региона, где находится дом, цена за процедуру может очень различаться. Иногда, на согласование проекта может уйти до 6 месяцев.
Следует заметить, что не все перепланировки настолько сложны, что требуют глобальных изменений в конфигурации квартиры, и возможно, достаточно лишь изменить расположение или количество внутренних перегородок. Тем не менее, в любом случае, для того, чтобы сделать жилье максимально удобным для проживания всей семьи, перепланировка может быть осуществлена при соблюдении всех необходимых правил и требований.
Как сделать перепланировку квартиры в новом многоквартирном доме? Это важный вопрос для каждого собственника недвижимости, ведь статья 27 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Поэтому здесь важно знать список оснований для отказа, который можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Если вы заранее узнаете, какие документы нужно собрать и какую конкретно перепланировку можно сделать, а также учтете все нюансы, то успех мероприятия обеспечен.
Однако есть такие работы, которые нелегко согласовать или нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Фасад дома, несущие конструкции, инженерные системы, пожарные и другие системы безопасности – все это факторы, которые необходимо учитывать при перепланировке новой квартиры. Например, категорически нельзя сносить несущие конструкции, нагружать их сверх установленной нормы, снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей, удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который служит для защиты жилой площади от затопления.
Кроме того, ради безопасности жильцов установлено также множество других ограничений. Затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому, расширять жилую площадь за счет чердака, присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые, объединять газовую кухню со спальней, гостиной и другими комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери, делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат (кроме тех, что находятся на первом этаже), отапливать лоджии и балконы – все это запрещено.
Однако есть и хорошие новости: существуют работы, на выполнение которых не нужно специальное разрешение. Изменения цвета фасада, установка встраиваемой мебели, монтаж новой сантехники на то же место, что и была прежняя, переделка балкона или лоджии с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, внутренняя отделка и даже остекление – все это допустимо без каких-либо дополнительных разрешений.
Однако есть и перепланировки, требующие согласования. Например, убирать дверные проемы в несущих и ненесущих перегородках и делать новые, возводить легкие перегородки и делать в них проемы, демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию, не полностью разбирать ненесущие стены, сооружать перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие конструкции, но все же оставляющие ее в пределах нормы, или расширять санузел за счет нежилой площади – все эти работы можно выполнить только с проектом перепланировки. При этом важно учитывать, что если меняется конструкция полов или газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке нужно одобрять по проекту.
Когда же дело касается несущих стен и балок, для такой перепланировки важно получить техническое заключение от автора проекта МКД. В других случаях за проектом перепланировки можно обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.
Перепланировка квартиры — это серьезное мероприятие, с которым нужно быть готовым разбираться. Для начала следует знать, что согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. Процедура, которая проводится уже по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Но зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Однако следует помнить, что согласование перепланировки перед ремонтом имеет свои преимущества, так как процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.
Согласно практике, хозяевам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.
Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.
Тем не менее, перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Для этого следует заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки и получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены. Затем подать заявление и пакет документов в жилинспекцию. После официального разрешения можно приступать к ремонту и выполнению перепланировки. Ну а затем следует привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт. И, конечно, зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
Если перепланировкой и ремонтом занимаются при наличии ипотеки, то следует знать, что перепланировка квартиры в новостройке возможна только при наличии письменного разрешения банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков.
Чтобы избежать неприятностей, владельцу квартиры стоит приступать к перепланировке только тогда, когда у него есть заветное разрешение. Перепланировку следует оформлять уже после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы все прошло по правилам, а также безопаснее и эффективнее. Для оформления перепланировки в новостройке необходимы проект перепланировки, справка застройщика об исполнении договорных обязательств, заявление в жилинспекцию и техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Удачи!
Оформление перепланировки квартиры может быть значительно облегчено, если обратиться за комплексным обслуживанием. Такой подход наиболее удобен и финансово подходит большинству собственников. Размер стоимости услуги оформления перепланировки под ключ формируется из двух основных элементов - цены на проектную документацию и на саму процедуру получения разрешения. Цена совокупного обслуживания составляет от 70 000 рублей, однако каждый этап работы можно заказать отдельно.
Процесс согласования перепланировки проходит через четыре основных этапа. Для получения разрешения необходимо предоставить проектную документацию и другие соответствующие документы. Стоимость этого процесса может колебаться от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, будут ли задействованы несущие конструкции.
Оформление проекта работ по изменению конфигурации с техническим заключением в Москве и области стоит около 25 000 рублей, если заказывается отдельно от услуг по согласованию. Заказ технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки может стоить столько же. Размер платы может зависеть от объема и сложности выполненных работ, так как размер платы по объединению квартир будет гораздо выше, чем на создание легкой перегородки.
Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обойдутся вокруг 20 000 рублей, а техническое обслуживание БТИ - примерно 15 000 рублей. В среднем, внесение данных в ЕГРН рассчитывается в размере 30 000 рублей.
Стоимость совокупной услуги может зависеть от площади квартиры, района, статуса здания и других параметров.
Новичкам в области перепланировки часто необходимо освоить все аспекты, чтобы правильно и быстро завершить процесс, однако владельцы квартир в новостройках не всегда знакомы с процедурами оформления документов для перепланировки, что можно делать и каким образом это пройдет, какие будут затраты и куда следует обратиться. Поиски ответов на эти вопросы в сети часто ведут к выводу, что процедура оформления перепланировки очень сложная и дорогостоящая. Тем не менее, каждый случай индивидуален, и если обратиться к специалистам своевременно, то процесс согласования перепланировки может быть легким и безопасным.
Эта информация не является публичной офертой. Стоимость услуг актуальна на август 2020 года и представлена для ознакомления.
Фото: freepik.com